建筑节能的理念需要深入人心，建立建筑节能的实施策略非常重要，而且还必须要有建筑节能策略实施的具体措施和有效方法。
建筑物能耗证书
实行建筑物能耗证书是德国和欧共体实施建筑物节能策略的一项有效措施。其意义为：
▪ 普及和提高建筑物耗能和节能的意识到每幢建筑物，每家每户，每个人。
▪ 鼓励投资者和建造者在建造建筑物和配置建筑物设施时采取节能措施。
▪ 为买房人和租房人提供建筑物经营成本信息。
▪ 推动和促进对已有建筑物节能措施的投资。
I 实行建筑物能耗证书的背景
德国自第一版节能规范EnEV2002中创造性地要求所有的新建筑物要配备建筑物能耗证书。欧共体也于2002年12月16日随后发布 „建筑物总节能" (2002/91/EG) 条例，于2003年1月4号起实施。条例规定各会员国必须在三年时间内确定各自的建筑物节能规范。条例要求对建筑物能耗进行全面评估，包括保温、取暖装置、热水供应、空调系统、通风、照明和采光。各会员国必须在对建筑物全面评估的基础上, 为新建筑物和现有建筑物制定节能最低定量标准。要对建筑物能耗性能作计算并把计算结果写入建筑物能耗证书。最迟从2006年1月份起在审批，建造, 销售或出租建筑物时必须出示此证书。实行建筑物能耗证书的规定起到了建筑物节能的全民总动员作用。建筑物能耗证书成为了欧洲建筑物最重要的衡量手段，聚焦起所有与建筑物有关的人 － 规划人、投资人、建筑师、建造施工人、房产人、出租人和用户的关注。节能建筑从环境保护观点看，节省能源减少污染；对设计和建造人而言，能使他获取更多建造项目；站在出租者位置，易于出租；对使用者来说，节省开支。
第一份建筑物能耗证书于2004年7月7号悬挂于德国黑森州卡塞尔（Kassel）市政厅入口的外墙上。这看作是实施欧共体 „建筑物总节能“ 条例的一个样板，也是节能建筑物的灯塔性标记。
II 建筑物能耗证书的定义
建筑物能耗证书定义为用以标明建筑物节能性能和质量的一个系统。如何表达这一系统，如何制作这一系统，如何使用这一系统是这一概念性定义的实施性深化和具体化。
建筑物能耗证书的作用是要让买房人或租房人能清楚地知道建筑物的节能性能，对建筑物耗能有正确估计，帮助我们对建筑物节能性能的判断迅速结累经验和提高敏感性，并为房产人实施合适措施改善和提高建筑物保温性能或改进和更新建筑物设备技术提供重要信息和依据。车辆的油耗和车速是我们买车时对车的重要评价指标，耗电量和合适温度的新风量是我们买空调时对空调机的重要评价指标，建筑物能耗证书则成为买房或租房时对建筑物的重要评价指标。所以建筑物能耗证书对建筑物能耗性能的表达绝不能是定性的而必须是定量的；表达是科学的客观现实的和可证实的；表达必须是简单明了直观，是非专业人员能理解的；制作是不昂贵的，易于普及的；在使用过程中对建筑物节能起指导作用，对改进节能性能有方案建议作用的。
III 建筑物能耗证书评价能耗性能的方法
要实施建筑物能耗证书的定量描述首先是要创建一个评价能耗性能的统一方法。原则上有两种可能性来确定建筑物能耗量：
1. 基于实际能量消费的计量方式
读取计量仪表上几年的耗能量计数。
计量工作花费的时间长，每年实际气温和光照的不同，个性对舒适度要求的不同和消费水准高低的区别都会使数据发生很大的波动。
另外对新建筑而言，尚不具备这些数据。计量方式一般适合于老建筑物能耗的统计或用于验证。
2. 基于能量需求的计算方式
长期以来已能够用动态模拟模型求解建筑物能耗并确定各种实际因子对建筑物能耗的影响。但需要收集和输入的信息数据多，模型复杂，使用不方便。德国偏重于采用数学公式来准确计算建筑物的年度能量需求量。但对老建筑来说，可能缺少图纸及其它数据。计算方式一般适合于统计新建筑物或老建筑物改建后的能量需求。
得益于当今信息共享技术，数据库技术和计算机技术，目前都是开发计算机软件来实现和优化上述两种方式，按建筑节能规范处理对建筑物能耗的定量描述。
对建筑物能耗的评价一般是针对整幢建筑物的, 典型的有独立别墅, 连体别墅, 多层建筑, 高层建筑, 等等。整幢建筑物的地理环境、建造结构、建造技术、材质质量、设备配置等一般是相一致的，并且是不可分割的。当建造技术和取暖与热水供应的设备技术是可分隔并有重大区别时，则可把整幢建筑物划分成独立单元作评价。
对建筑物能耗的评价一般具体到建筑物的具体部位，如套房、玻璃棚花园、办公室、有保温要求的储藏室、等。而对没有能耗的部位，如地窖、车库、工具房等是没必要作评价的。
IV 建筑物能耗证书评价能耗性能的表达方式
采用基于能量需求的计算方式，按照规范一方面要计算建筑物综合春夏秋冬全年对最终能源物质的总需求量，这使得有可能对实际产生的能量消耗进行比较。另一方面要计算建筑物对主要能源既消耗型原生态能源的需求量，这可得出能量转换的损耗量及评价对环保的影响。计算得到的数据标记在建筑物能耗证书第二页上。
采用基于实际能量消费的计量方式，要求统计以往三年的能耗记录。处理后的数据标记在建筑物能耗证书第三页上。
数据标记值对许多最终使用者来说不直观不形象比较难理解，由此建筑物能耗证书中附加了标度值。从类似于白色耗能单元（冰箱、洗衣机、等）的标度方式转化而来，以游标在彩色标度尺上的位置来标记。 建筑物能耗证书中的标度值分作可无节调节的10 （居住类建筑物）或12（非居住类建筑物）个等级。标度尺上标记计量单位和对应的能量数值, 颜色从左到右由低耗能的深绿色渐变成绿红混合的橙色至大能耗的深红色。游标可以有多个，主游标标记此建筑物的耗能值，其它次游标根据需要可用以标记相应规范所要求的能耗值，采取措施改进建筑物节能性能后可以达到的能耗值，等等。参见下图。
建筑物能耗标尺
如同我们在医院阅读化验单，不仅关心化验结果数据，而且想知道化验结果距离正常范围的上限和下限有多远。在居住类建筑物能耗证书的第二页和第三页中还附加了参考标度尺，用以通过比较来明确建筑物节能性能的好坏。参考标度尺参见下图。
参考标度尺
V 建筑物能耗证书对改进建筑物节能性能的建议
建筑物能耗证书对改进建筑物节能性能提出一到多个方案和建议，如房顶，外墙或窗户的改建，玻璃棚冬季花园的搭建或暖气设备的更新，等等。而且对改建措施所能达到的节能效益作出定量描述。从而使建筑物能耗证书成为建筑物节能意义上的体检证书加处方。不仅着眼于客观现状的证明，而且积极推进建筑物下一步的节能。
VI 建筑物能耗证书的内容及其他
目前在德国使用的建筑物能耗证书分居住类建筑物能耗证书和非居住类建筑物能耗证书两种。每种证书都统一为4页纸。另有建筑物改进节能性能的建议专页，可附加为证书的第五页。在证书中客观判定并备文下述与定量能耗评价有关的内容：
第一页 建筑物特征描述和评价方式
第二页 基于能量需求的计算结果
第三页 基于实际能量消费的标记数
第四页 对第二页和第三页的说明
第五页 对建筑物改进节能性能的建议
建筑物能耗证书的有效期最长为10年。建筑物在实施改建，扩建或重建后要重新制作证书。
建筑物能耗证书制作费用由房产人承担，并且不允许转移给买房人或租房人承担。
